98家上市房企背負1.01萬(wàn)億巨債 資金鏈越來(lái)越緊
在持續的宏觀(guān)調控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來(lái)越緊，市場(chǎng)上的存貨越來(lái)越多，已披露年報的98家上市房企債務(wù)總額達1.01萬(wàn)億元，多數資產(chǎn)負債率在70%以上。同時(shí)，業(yè)績(jì)增長(cháng)明顯下滑，“萬(wàn)保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。
資金緊張，業(yè)績(jì)下滑，但讓人不可思議的是降價(jià)似乎總是遙遙無(wú)期。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，全新樓盤(pán)售價(jià)低于吹風(fēng)價(jià)，或者是原樓盤(pán)新項目售價(jià)不上漲已經(jīng)是做了極大的讓步。
為什么開(kāi)發(fā)商寧愿勒緊褲帶也不愿降價(jià)？記者試圖尋求答案�！ �
開(kāi)發(fā)商的悖論
降價(jià)風(fēng)聲緊 實(shí)質(zhì)性降價(jià)仍是未來(lái)時(shí)
溫州出現了拋貨潮，富力地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉也在中報發(fā)布會(huì )上表示，富力公司在價(jià)格上已下調10%，預計下半年還將作出調整。但實(shí)質(zhì)性的降價(jià)仍是未來(lái)時(shí)。
7月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)報告顯示，70個(gè)城市中有39個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲。而同比價(jià)格下降的城市只有1個(gè)。
來(lái)自易居中國的分析顯示，與2010年全年相比，7月份一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市均上漲4%以上。而且實(shí)際上，市民實(shí)際承受的房?jì)r(jià)上漲幅度更高：廣州上月一手房網(wǎng)上簽約均價(jià)高達13218元/平方米，同比上升17.8%�！邦A計9月份前后房?jì)r(jià)將首次出現環(huán)比負增長(cháng)�！币拙又袊念A言能否成真？
開(kāi)發(fā)商的資金
資金鏈緊 業(yè)績(jì)下滑
開(kāi)發(fā)商自籌資金比重已和2008年持平
不降價(jià)，并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商的日子很好過(guò)。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊。
來(lái)自CREIS和國家統計局的數據顯示：2011年1~5月，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金比重再次上升到39%，達到歷史最高，已經(jīng)和2008年金融危機時(shí)持平。一季度開(kāi)發(fā)貸款額度僅為0.17萬(wàn)億元，同比降48%。
股權融資同樣受挫。德意志銀行亞洲區投資銀行部主席蔡洪平表示，今年上半年沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司在香港上市，實(shí)屬罕見(jiàn)。從渠道里獲悉，將近有14~18家公司準備上市，但沒(méi)有一家成行，相反有一家公司，復地還退市了。
另外，中國指數研究院的報告顯示，外資所占比重一直不高，近年來(lái)穩定在1%左右。
萬(wàn)億債務(wù)或使
房企投資降速
截至目前，滬深兩市已有98家上市房企發(fā)布中報，累計實(shí)現凈利潤193億元，平均增幅也只有23%，其中33家公司業(yè)績(jì)有不同程度的下降。
“萬(wàn)保招金”這四大龍頭業(yè)績(jì)增幅也多數表現不佳。除保利地產(chǎn)業(yè)績(jì)增長(cháng)71.74%外，萬(wàn)科今年中報凈利潤僅增長(cháng)5.88%，而金地集團更是下滑了61.05%。如果平均估算，這四家龍頭的整體凈利潤為77.14億元，同比僅增14.99%。
債務(wù)增幅高于業(yè)績(jì)增幅
而上市房企平均資產(chǎn)負債率超過(guò)60%。截至今年6月30日，這些公司的債務(wù)總額達10102.7億元，同比增長(cháng)43%，遠高于業(yè)績(jì)增幅。其中被稱(chēng)為A股地產(chǎn)四大金剛的“萬(wàn)保招金”負債最高，合計達到4541.15億元，而去年同期的負債僅為2779.45億元。這也意味著(zhù)，四大龍頭房企今年中期的負債總額增幅達63.38%。
同時(shí)，98家公司的平均資產(chǎn)負債率為62%，有60家資產(chǎn)負債率有不同程度的上升，負債率超過(guò)70%的也達到40家。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達到81.09%，萬(wàn)科為77.85%。
分析稱(chēng)，雖然上市房企為避免短期償債壓力過(guò)高，債務(wù)結構有了調整，短期借款和一年內到期流動(dòng)負債增長(cháng)幅度相對較小。但宏觀(guān)政策不放松將增加上市房企的財務(wù)成本，業(yè)績(jì)增長(cháng)受到?jīng)_擊，房?jì)r(jià)和投資調整或是必然選擇。
焦點(diǎn)關(guān)注
開(kāi)發(fā)商為何不降價(jià)
面臨資金面的困難和業(yè)績(jì)的壓力，開(kāi)發(fā)商為何不降價(jià)呢？記者對此進(jìn)行了調查分析。
理由一
上半年6051.9億信托
資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域
據中國投資擔保有限公司業(yè)務(wù)經(jīng)理卞希國介紹，公司主要是給房地產(chǎn)企業(yè)作貸款擔保，“今年上半年就做了17億元，保利、萬(wàn)科都有向我們貸款�！�
住建部政策研究中心副主任秦虹表示，調研發(fā)現2010年國內市場(chǎng)涌現了20多只房地產(chǎn)私募股權基金，去年末資金規模達到500多億元。今年上半年投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金的金額按照信托協(xié)會(huì )公布數據是6051.9億元。
理由二
看好后市
不愿賤賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
前美國銀行美林董事總經(jīng)理、安泰盤(pán)實(shí)總裁蓬鋼先生表示，缺錢(qián)的房地產(chǎn)業(yè)要么是盡快以相對低的價(jià)錢(qián)把手里資產(chǎn)賣(mài)掉，換取現金，要么去市場(chǎng)上融來(lái)相對成本比較高的資金，“我建議還是盡量少賤賣(mài)優(yōu)良資產(chǎn)，相信這輪調控后，資產(chǎn)價(jià)格還有大幅度上升�！�
高和投資董事長(cháng)蘇鑫表示，中小企業(yè)如果生存都是問(wèn)題，那就降價(jià)，“那些微型企業(yè)，就一個(gè)項目，干脆把項目賣(mài)掉。中型的房地產(chǎn)企業(yè)可以用股權融資方式跟基金合作。需要短期資金，可以跟信托合作，轉向民間高利貸風(fēng)險很大�！�
理由三
降價(jià)很復雜
效果并不一定好
為何寧愿高成本借貸，也不降價(jià)促銷(xiāo)？“有些是高端房，目標客戶(hù)被限購限貸，降了效果也不好；有樓盤(pán)若大降，則前期業(yè)主鬧事�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)表示。
“一旦降價(jià)會(huì )引起退房和利潤下降及貸款機構的注意，而借錢(qián)可以最快速度提高資金周轉率，況且銷(xiāo)售款被政府監督，很難在短時(shí)間解決資金缺口的問(wèn)題�！眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì )政策研究中心主任謝逸楓表示，“因此，不到萬(wàn)不得已，開(kāi)發(fā)商就算‘沒(méi)飯吃也不會(huì )降價(jià)’�！绷硗庖粋�(gè)方面就是機構貸款的金額比較大，而靠銷(xiāo)售一下要回收龐大的資金不太可能。
市場(chǎng)研判
資本金上調至35%
開(kāi)發(fā)商或有可能降價(jià)
在何種情況下，開(kāi)發(fā)商才會(huì )選擇降價(jià)呢？“就是到了貸款貸不到和銷(xiāo)售連續半年大量下降，資本金從現在的20%上調至35%，或者是爆發(fā)金融風(fēng)暴的時(shí)候。要不，開(kāi)發(fā)商不會(huì )降價(jià)�！敝x逸楓表示。（文/表 本報記者 蔣悅飛 張忠安）
