3月份房?jì)r(jià)漲勢回落 調控進(jìn)入質(zhì)變關(guān)鍵期

　　“房?jì)r(jià)”問(wèn)題是城市住房問(wèn)題中表現最突出的問(wèn)題，從表面看，房?jì)r(jià)問(wèn)題也是住房問(wèn)題的核心所在。很長(cháng)時(shí)間以來(lái)，房?jì)r(jià)的波動(dòng)還被作為評判房地產(chǎn)調控是否見(jiàn)效的指標，從3月份全國房?jì)r(jià)漲勢回落來(lái)看，調控已經(jīng)見(jiàn)效。

　　3月房?jì)r(jià)漲幅繼續回落

　　18日，國家統計局發(fā)布3月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數。在一系列宏觀(guān)調控政策的作用下，3月份全國房?jì)r(jià)漲勢回落。

　　數據顯示，在70個(gè)大中城市中，12個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，比3月份增加6個(gè)，在價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，有29個(gè)城市環(huán)比漲幅比2月份縮小。2個(gè)城市新建商品住宅同比下降，46個(gè)城市同比漲幅回落。

　　針對連續三個(gè)月的房?jì)r(jià)同比漲幅回落城市數量增加、房?jì)r(jià)環(huán)比微弱回落的情況，分析人士表示，房地產(chǎn)調控進(jìn)入質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期。所謂質(zhì)變，是指之前房地產(chǎn)調控的影響多表現為成交量的迅速下滑，現在這種調控影響即將體現在房?jì)r(jià)的變化上；所謂關(guān)鍵，則是指現在三四線(xiàn)城市正在暗潮涌動(dòng)，如若得不到及時(shí)控制，房?jì)r(jià)迅速拉升，后續更難控制。

　　“價(jià)格漲幅明顯回落，環(huán)比降價(jià)城市明顯增加�！北本┲性�地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部總監張大偉如此分析，數據顯示，3月份新建商品房環(huán)比及持平的城市為20個(gè)，相比2月份增加6個(gè)，漲幅縮小城市達到29個(gè)。但“調控依然需要加強執行力度”。

　　數據顯示，3月份新建商品住宅依然有29個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)0.5%，屬于價(jià)格上漲過(guò)快的城市。而這些城市中大部分屬于執行調控政策力度相對比較輕的三線(xiàn)城市。張大偉稱(chēng)，第三輪調控部分城市的政策疑似軟著(zhù)陸已經(jīng)在最近的市場(chǎng)走勢中出現明顯的變化。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的分析報告也顯示，由于CPI短期內難以控制，緊縮的信貸政策必將持續，政府對樓市從嚴的宏觀(guān)調控政策仍然不會(huì )放松，限購仍然將從廣、從嚴、從久。政策短期內難以退出，必將使得市場(chǎng)觀(guān)望情緒彌漫下去，從而市場(chǎng)成交量短期內仍將難以回暖。

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵則認為，4月各地住宅市場(chǎng)成交量有望從低谷逐步回升，盡管房?jì)r(jià)短期內仍繼續僵持，但部分城市房?jì)r(jià)有可能率先出現松動(dòng)。

　　張大偉分析稱(chēng)，限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用樓市，預計在4月份樓市調控數據中環(huán)比降價(jià)的城市將繼續擴大。

　　首創(chuàng )集團董事長(cháng)劉曉光則認為，房地產(chǎn)調控基本初見(jiàn)成效，雙軌制的發(fā)展模式基本已經(jīng)確定。另外，房地產(chǎn)調控的目標是遏制一些熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)。目前從北京、上海等大城市的情況來(lái)看，房屋銷(xiāo)售量下降了50%左右，而城市周邊地區的房?jì)r(jià)也開(kāi)始下降。再有，資本市場(chǎng)和資金市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快增長(cháng)的措施已經(jīng)初見(jiàn)成效。根據他的判斷，調控效果可能會(huì )在今年8月進(jìn)一步顯現。

　　據中原地產(chǎn)調查數據顯示：北京、廣州、深圳3城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降26%、17%、6%；上海房?jì)r(jià)環(huán)比上漲1%，但與1月相比仍大幅下滑38%。

　　鑒于目前購房者大多數屬于“剛性需求”，故一、二線(xiàn)城市中心城區高檔住宅銷(xiāo)售受較大沖擊。在四大重點(diǎn)城市銷(xiāo)售前三名樓盤(pán)中，僅廣州一樓盤(pán)坐落在中心城區，其余11個(gè)樓盤(pán)均坐落在次中心城區和郊區。

　　劉淵認為，未來(lái)在一些受調控程度較深的城市，市場(chǎng)可能出現比較集中的打折促銷(xiāo)現象。諸如上海、重慶、北京、杭州等城市，由于3月期間上述城市成交業(yè)績(jì)較差，這些城市未來(lái)有率先出現價(jià)格松動(dòng)的可能。

　　一季度房企業(yè)績(jì)分化

　　萬(wàn)科在房地產(chǎn)調控之年堅定地邁上年銷(xiāo)售額過(guò)千億的神壇，為捍衛自己國內房地產(chǎn)企業(yè)龍頭地位再添一重量級籌碼。曾經(jīng)的“萬(wàn)保金招”，早已不在一個(gè)梯隊，“金融+地產(chǎn)”一體兩翼模式的金地，以及招商地產(chǎn)雖然不能說(shuō)是難以望萬(wàn)科的項背，但房地產(chǎn)企業(yè)前十名的位子早已保不住，后起之秀恒大地產(chǎn)緊追萬(wàn)科不舍。

　　4月份連續出爐的各大上市房企一季報已經(jīng)有了微妙的變化，2010年年報普遍的“不差錢(qián)”已經(jīng)不再。一直在觀(guān)察各大房企年報的招商證券聯(lián)席董事張春志指出，高壓政策實(shí)施一年，只要限購令、差別化信貸、加息、限價(jià)令等“組合拳”不停不休，疊加效應終對地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)沖擊�！皹潜P(pán)和業(yè)務(wù)主要集中在一線(xiàn)城市的全國性房企，一季度銷(xiāo)售下降的幅度要遠大于同時(shí)在二三線(xiàn)城市的房企，這與限購令最早在一線(xiàn)城市實(shí)施，此后再擴展到二線(xiàn)城市的走勢脈絡(luò )是一致的”。

　　萬(wàn)科作為行業(yè)領(lǐng)跑者繼續保持了較高速度的增長(cháng)，一季度完成銷(xiāo)售面積303.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額355.1億元；與去年同期比分別增長(cháng)145%和135%。保利1至3月實(shí)現簽約面積132.03萬(wàn)平方米，簽約金額140.15億元，同比分別增長(cháng)30%和72.39%。

　　富力地產(chǎn)一季度數據顯示，由于其多數項目處于北京、廣州、武漢等大型城市，導致其一季度僅實(shí)現銷(xiāo)售金額59.44億元，銷(xiāo)售面積36.58萬(wàn)平方米，較去年同期分別下降27%和44.6%。其3月份銷(xiāo)售額約為22.12億元，同比下降27%。截至一季度末，富力400億年度銷(xiāo)售目標僅完成15%。同在香港上市的復地集團，3月權益后銷(xiāo)售額約6.19億元，比2010年同期8.99億元減少31%，如今已經(jīng)宣布了退市計劃。有分析師指出，如果限購令、差別化信貸、加息、限價(jià)令這些措施不放松，銷(xiāo)售將進(jìn)一步受阻，一季度業(yè)績(jì)或成今年的頂點(diǎn)，到二季度，多數的房企的銷(xiāo)售下降趨勢不可避免。

　　截至2011年4月12日，依照Wind行業(yè)分類(lèi)，已有94家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報。據統計，截至目前，上市房企去年現金流總和已驟降至-734億元，而這94家房企2009年的現金流之和還處于6億元的水平。

　　更為重要的，現金流下滑的態(tài)勢可謂全面開(kāi)花。至少有55家企業(yè)現金流指標為負，77家企業(yè)現金流同比下滑，保利地產(chǎn)更是以212億元的降幅排名墊底。

　　在東海證券鄭閔剛看來(lái)：“房地產(chǎn)行業(yè)的結構性分化已經(jīng)顯現，并將隨著(zhù)調控的持續而不斷加速�！�

　　根據Wind的統計數據顯示，81家上市房企中，69家的存貨出現了不同程度的增長(cháng)，其中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)的存貨分別增長(cháng)了48%、83%、12%和27%。

　　再加上開(kāi)發(fā)商資金壓力逐漸明顯，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出，降價(jià)潮或將從局部開(kāi)始出現。目前看，全國樓市調控的壓力逐漸增加，受限購等影響，北京在內的一線(xiàn)城市樓市成交已近冰點(diǎn)。因此，調控背景下，扎根在一線(xiàn)城市的“全國性房企”資金壓力同比率先在二三線(xiàn)城市布局的“全國性房企”要大得多。眼下，雖然部分房企的資金壓力不大，但是從整體看，市場(chǎng)的均價(jià)往往由“水桶最短的木板”決定。因此，接下來(lái)，樓市可能會(huì )出現部分一線(xiàn)城市房企率先降價(jià)促銷(xiāo)以達到增加業(yè)績(jì)的現象。

　　10大標桿房企目前的資金狀況看，短期尚無(wú)“資金鏈”偏緊狀況。根據10家標桿房企2008年和2010年財報數據，中原集團研究中心采用貨幣資金與短期借款之比以及實(shí)際資產(chǎn)負債率(負債中扣除預收款項)這兩個(gè)指標來(lái)衡量開(kāi)發(fā)商的短期償債能力和長(cháng)期償債能力。

　　短期來(lái)看，與2008年平均0.96倍的貨幣資金短期借款比相比，2010年10大標桿房企該指標的平均值為2.27倍。數據表明，大型開(kāi)發(fā)商短期償債能力仍較強，并無(wú)明顯的資金壓力；長(cháng)期來(lái)看，2010年10大標桿房企實(shí)際資產(chǎn)負債率平均值為50%，與2008年53%相比，還有存在改善空間。

　　全局問(wèn)題全局解決

　　“國十條”走過(guò)了一年的歲月，其調控方向與目標沒(méi)有過(guò)多變動(dòng)，而其執行細節則經(jīng)過(guò)了新“國五條”和新“國八條”的兩次相對較大的調整。日益突出的住房問(wèn)題被逐步提升“全局”問(wèn)題，調控效果也在政策力度加大后逐步顯現，而今，調控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，這個(gè)關(guān)鍵，不僅對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續平穩而言，對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，亦是關(guān)鍵時(shí)分。

　　國土資源部副部長(cháng)贠小蘇在浙江省進(jìn)行房地產(chǎn)調控政策落實(shí)情況和調控成效時(shí)表示，“中央以為，以城市住房為主的問(wèn)題已經(jīng)落實(shí)到全局，必須在控制通脹的同時(shí)下決心解決好房?jì)r(jià)問(wèn)題�！�

　　住房為主的問(wèn)題影響了“全局”，中央如此明確下結論還屬首次。房地產(chǎn)調控之初，解決城市住房問(wèn)題，更多的從對經(jīng)濟平穩運行的層面來(lái)提出，2010年下半年，國務(wù)院副總理李克強21天3次強調保障性安居工程的建設問(wèn)題，隨后，“住房問(wèn)題還是民生問(wèn)題”的提法被不斷強調。直至4月11日，贠小蘇在督察房地產(chǎn)調控政策落實(shí)時(shí)，傳達出中央最新精神——“全局問(wèn)題”。

　　一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯推理是，住房問(wèn)題影響經(jīng)濟全局，那么解決這個(gè)問(wèn)題必然要充分注意到全局影響。如何做？首要之策應當是盡快出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(cháng)期規劃。與決策層口頭釋放政策信號相比，落到文件上的政策基調可能更為精確和有效。

　　全局的問(wèn)題自然需要全局的方法來(lái)解決。從2003年算起，房地產(chǎn)調控已經(jīng)走過(guò)了8個(gè)年頭，周期性的調控政策每次都少不了多部委的“聯(lián)合發(fā)文”，在SOHO中國董事長(cháng)潘石屹看來(lái)，這種部委間發(fā)文的“聯(lián)合”，并不等同于部委的“通力合作”�；蛟S，正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們看清了以往的這種聯(lián)合，所以在會(huì )“有恃無(wú)恐、勇往直前”，其直接表現就是房?jì)r(jià)越調越高，部分地區此時(shí)的價(jià)格已是十年前的十倍。

　　“落實(shí)”與“問(wèn)責”是房地產(chǎn)調控政策的關(guān)鍵詞�！吧嫌姓�策，下有對策”基本上可以描述各領(lǐng)域應對政策的現狀�！皩Σ摺钡某霈F，實(shí)則源于政策落實(shí)后，監管的力度不夠，當然，可以統歸到“落實(shí)”中。

　　從廣為人知的陰陽(yáng)合同，到明碼標價(jià)的代辦納稅證明，房地產(chǎn)調控中針對交易環(huán)節設定的每一道門(mén)檻，都被看似“魔高一尺”的對策巧妙化解，而這種對策多因在暗處完成而難以監管，近日，“道高一丈”的后期監管開(kāi)始行動(dòng)了。

　　調控政策的出臺對具體工作起到引領(lǐng)指導的作用，而具體執行效果如何，就需要后續督察工作的跟進(jìn)，督察的是政策的“落實(shí)”，落實(shí)的不到位，就一定需要“問(wèn)責”。春節之后，國務(wù)院排出多個(gè)督察組進(jìn)行實(shí)地考察，檢查調控政策落實(shí)情況。這只是“落實(shí)”的一個(gè)方面。

　　另一方面，　在嚴查陰陽(yáng)合同之后，北京市住建委開(kāi)始查處代辦納稅證明這類(lèi)行為，鑫尊地產(chǎn)一家門(mén)店因被查實(shí)業(yè)務(wù)員以代辦納稅證明為噱頭攬生意而受查處，成為首家走上“祭壇”的房地產(chǎn)中介。

　　有報道稱(chēng)，據住建部?jì)炔咳耸勘硎�，下一步政策調整一方面將借鑒目前在調控上有所成效的地方政策進(jìn)行全國推廣，另一方面，目前包括住建部、國土部等相關(guān)部門(mén)仍有政策儲備，下一步將主要圍繞土地出讓政策、開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻等方面進(jìn)行政策調整，對地方政府的政策落實(shí)進(jìn)行明確要求。另外，他表示，相關(guān)部門(mén)也不排除對房?jì)r(jià)進(jìn)行直接干預。 （本報記者 李木子）