樓市進(jìn)入兩會(huì )敏感期
地方兩會(huì )已經(jīng)進(jìn)入尾聲，房?jì)r(jià)、樓市無(wú)疑是今年地方兩會(huì )焦點(diǎn)問(wèn)題之一，限購、房產(chǎn)稅和保障房建設是話(huà)題的中心。3月，全國兩會(huì )就要拉開(kāi)帷幕，今年兩會(huì )期間，房地產(chǎn)話(huà)題會(huì )不會(huì )比去年還熱？?jì)蓵?huì )后房地產(chǎn)調控政策會(huì )不會(huì )加碼？?jì)蓵?huì )會(huì )不會(huì )又成為房地產(chǎn)問(wèn)題的“博弈場(chǎng)”？
“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”。地方兩會(huì )是地方民意的聚集，是地方大事的民主決策。先于全國兩會(huì )召開(kāi)的地方兩會(huì )，無(wú)論在議題設置上，還是在實(shí)質(zhì)決策上，都會(huì )對全國兩會(huì )產(chǎn)生重要影響。地方兩會(huì )關(guān)于樓市的表態(tài)，也極有可能為全國樓市政策走向打下基調。
從目前來(lái)看，地方關(guān)于2011年樓市的表態(tài)，都是在正面呼應“新國八條”。這也說(shuō)明，“新國八條”對地方政府更加明確的樓市調控要求已經(jīng)開(kāi)始發(fā)酵，樓市調控將逐步擺脫“中央熱、地方應付”的狀態(tài)，開(kāi)始向縱深方向發(fā)展，隨著(zhù)整個(gè)國民經(jīng)濟轉型的深入發(fā)展，中央和地方在樓市調控方面的合力也會(huì )越來(lái)越大，房?jì)r(jià)回歸理性、房地產(chǎn)行業(yè)回歸滿(mǎn)足居民居住需求，已是不可抵擋的趨勢。
縱觀(guān)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體來(lái)看是牛多熊少，因此，調控的聲音幾乎不絕于耳。近年來(lái)，除了2008年金融危機導致的房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫熊市之外，其他年份的調控政策出臺呈現出大致的規律性。
第一階段：從中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)到全國兩會(huì )結束，中央和地方房地產(chǎn)調控政策密集出臺，人們紛紛預測全年房?jì)r(jià)走勢，輿論圍繞中央政策集中一處，調控效果曇花一現。第二階段：調控政策出臺兩月之后，輿論開(kāi)始分散，房地產(chǎn)商及其利益代言人的聲音開(kāi)始活躍，對調控政策的各種質(zhì)疑開(kāi)始冒頭，關(guān)于調控政策要“被調整”或者“被取消”的消息不脛而走，于是市場(chǎng)出現所謂的報復性反彈。第三階段：年中偏后，面對市場(chǎng)上的紛繁輿論和假消息，以及“報復性反彈”的民意壓力，相關(guān)部門(mén)義正辭嚴地出來(lái)辟謠，強調中央決心，并出臺配套政策或者新調控政策，市場(chǎng)再次進(jìn)入觀(guān)望期。第四階段：金九銀十，市場(chǎng)對“夏季表態(tài)”的利空消化殆盡，房?jì)r(jià)和成交量走出一個(gè)新的小高潮。
當一個(gè)循環(huán)走完，人們盤(pán)點(diǎn)當年樓市的時(shí)候，會(huì )發(fā)現往往是“風(fēng)聲大雨點(diǎn)小，在高期待中夢(mèng)碎”，于是期待新的一年有更“給力”的調控以便圓夢(mèng)。于是，新的一個(gè)循環(huán)又開(kāi)始了。
2011年的房地產(chǎn)調控，會(huì )走出這一“怪圈”嗎？1月26日晚，國務(wù)院出臺“新國八條”，被稱(chēng)為“史上最嚴”的房地產(chǎn)調控政策，號稱(chēng)“核武器”的房產(chǎn)稅也利劍出鞘，上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)。接著(zhù)，地方兩會(huì )召開(kāi)，一些象征性的表態(tài)和落實(shí)細則紛紛出臺。似乎中了“怪圈”的頭，但2011年是否仍在“怪圈”中打轉，還需時(shí)日觀(guān)察。
房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)政策性很強的市場(chǎng)。房?jì)r(jià)走勢、調控政策的出臺，歸根結底是利益的博弈。具體來(lái)說(shuō)，就是五組利益的博弈，一是房地產(chǎn)商與購房者之間的博弈，二是房地產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟整體之間的博弈，三是中央政府與地方政府之間的博弈，四是地方政府與房地產(chǎn)商之間的博弈，五是政府與百姓之間的博弈。
房地產(chǎn)調控，關(guān)鍵取決于對“讓房?jì)r(jià)回到合理價(jià)位”的“合理價(jià)位”的界定。目前，利益博弈的各方面對“合理價(jià)位”都沒(méi)有明確的說(shuō)法，更不用說(shuō)“共識”了。如果要真正掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的規律，必須建構起“房?jì)r(jià)、財政收入、經(jīng)濟增長(cháng)、居民收入”的函數模型。雖然國外在這方面有一些探索，但具有中國特色的函數模型，依然在摸索之中。這也就決定了，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，不會(huì )是“暴風(fēng)驟雨”式的，極有可能延續著(zhù)以前的“怪圈”。
