《中國經(jīng)濟周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2016年第39期)
9月25日，看起來(lái)再尋常不過(guò)的一個(gè)周日。上海初秋的陽(yáng)光穿過(guò)剛剛開(kāi)始褪色的行道樹(shù)，靜靜灑落在位于商業(yè)核心區的一間咖啡館內。但如果將鏡頭慢慢拉近，卻會(huì )發(fā)現這樣溫柔的午后完全無(wú)法撫慰眼下被卷入瘋狂樓市的蕓蕓眾生。
美國硅谷歸來(lái)的陳述正在雙眉微蹙地講著(zhù)自己錯過(guò)“張唐川”板塊的經(jīng)歷。作為被新富階層徹底改變的知名地段，這片人稱(chēng)“小硅谷”的科創(chuàng )熱土從均價(jià)2萬(wàn)元/平方米漲到7萬(wàn)元/平方米只用了不到兩年時(shí)間。他懊惱的是，若去年痛下決心入場(chǎng)，現在已是身家千萬(wàn)，這是朝九晚五永遠無(wú)法企及的財富高度。
聽(tīng)眾楊息文顯得眉飛色舞，通過(guò)一連串復雜的資產(chǎn)運作，這個(gè)月她已經(jīng)成功擺脫了蝸居于“老破小”的命運，等待她的將是市值800萬(wàn)元的近郊洋房。和先生每月加起來(lái)的稅后工資還不足2萬(wàn)元，卻膽敢欠下銀行630萬(wàn)元，他們透支的不只是余生的積累，還有從父母婚姻里榨取的最后一點(diǎn)價(jià)值——用離婚證換來(lái)的首套房資格。
陳述、楊息文的老同學(xué)李舟則馬不停蹄地前來(lái)赴約，周末他租車(chē)跑遍了蘇錫杭，列入選房名單的板塊包括蘇州工業(yè)園區、無(wú)錫太湖新城和杭州未來(lái)科技城。由于2008年入住的嘉定新城幾乎是上海漲幅最緩的板塊，這次他遍覽群書(shū)，自制了一整套購房指標，儼然像炒房客那樣伺機“一雪前恥”，忘記了自己剛需人群的身份。
而在隔壁桌上，一位地產(chǎn)顧問(wèn)正在記事本上奮筆疾書(shū)，諸如“樓市的貨幣屬性”“房東決策模型”“逼空式上漲”等等術(shù)語(yǔ)讓坐在對面的涂晶晶喜上眉梢。半年內以2800萬(wàn)元天價(jià)買(mǎi)下北外灘兩套豪宅的“闊太”此時(shí)更確信未來(lái)房?jì)r(jià)將“一騎絕塵”，她現在迫切想從銀行借到更多低息貸款，好讓手里的剩余現金盡快轉化成不動(dòng)產(chǎn)。
一開(kāi)始沒(méi)有人注意到，咖啡館的角落里還有一個(gè)愁容滿(mǎn)面的年輕人。4年前投身這座大都市的李旸在“3·25新政”中被限購剝奪了購房的權利，近幾個(gè)月完全脫離了調控束縛的上海房?jì)r(jià)讓他只能為“沒(méi)上車(chē)”長(cháng)吁短嘆，在發(fā)給同學(xué)的語(yǔ)音中，他幾近絕望地做出了逃回省城的決定。但同學(xué)的答復又給了他當頭棒喝，在新加入長(cháng)三角俱樂(lè )部利好的發(fā)酵下，合肥房?jì)r(jià)上半年也暴漲了50%。
這些人的話(huà)語(yǔ)間或飄進(jìn)鄰座的耳朵里，這甚至還讓原本陌生的他們發(fā)生了交集。在房?jì)r(jià)成為街談巷議的當下，已買(mǎi)房的、打算買(mǎi)房的、買(mǎi)不了房的人都刻意在公共場(chǎng)合尋找著(zhù)共鳴。奇怪的是，每個(gè)人都不否認樓市存在巨大泡沫，但眼下熱門(mén)城市的大多數人依然加倍地纏綿戰場(chǎng)。
他們似乎并不在意狂歡過(guò)后會(huì )否廢墟遍野，此刻只想像其他人一樣搭上這列名為“樓瘋”的列車(chē)，仿佛只有通過(guò)鋼筋水泥的澆筑才能建立起安全感，全然不顧它終將駛向何方。
“樓瘋”地圖
上海
小白領(lǐng)夫妻豪賭樓市，2萬(wàn)月薪背上630萬(wàn)房貸
從去年下半年開(kāi)始，上海房?jì)r(jià)就沒(méi)能停下猛漲的步伐�！吨袊�(jīng)濟周刊》記者調查發(fā)現，盡管?chē)医y計局的數據稱(chēng)上海房?jì)r(jià)8月同比上漲34.4%，但多個(gè)板塊的實(shí)際漲幅遠遠超過(guò)了官方公布的這一平均數字，例如“新靜安”概念催化的大寧板塊、內環(huán)風(fēng)口上的北外灘、受張江科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)集群輻射的唐鎮等板塊的漲幅都已接近翻倍。
身為全國公認的最有投資頭腦的一群平頭百姓，上海人在去年巔峰時(shí)期的股市大牛市中被曝人均賺足20萬(wàn)元，因為擔心存款一夜被樓市蒸發(fā)，自然也不肯缺席這場(chǎng)盛世空前的樓市突進(jìn)。在一家私營(yíng)企業(yè)做文案工作的楊息文只是普普通通的工薪族，正是這股“全民炒房風(fēng)”的代表人物。
“只要敢下賭注， 沒(méi)有什么不可能的�！苯Y婚已經(jīng)三年的她，一直住在房齡超過(guò)30年的“老大樓”里，名下另一套房產(chǎn)也是空間局促的“老破小”，面對記者，她對于自己“倒騰”出一套豪宅頗為得意。就在不久前，父母辦理了離婚手續，父親凈身出戶(hù)，生生為她騰挪出首套房的操作空間。
“我們先以父親的名義買(mǎi)下一套市值800萬(wàn)元的新房，首付240萬(wàn)元，以年化6.8%的收益率通過(guò)親朋好友借，承諾兩年內還清，接著(zhù)辦理了父母和子女共同作為所有權人的接力貸，再請包裝公司來(lái)‘粉飾’父親的銀行流水單，這樣可以順利從銀行貸出630萬(wàn)元，包裝費用是貸款額的0.8%�！睏钕⑽膶Α吨袊�(jīng)濟周刊》記者坦言，包裝公司出具假流水已經(jīng)是半公開(kāi)的秘密，可以突破商業(yè)銀行最多依據主貸人稅后月薪的一半計算總貸款額的紅線(xiàn)。
在房?jì)r(jià)繼續大漲心理預期的驅使下，630萬(wàn)元貸款并沒(méi)有成為壓在楊息文心頭的重負�！拔覀兊牟僮魉悸肪褪琴崟r(shí)差，父親賬戶(hù)的公積金可以用來(lái)沖半年的還款，半年后我們會(huì )拋掉現在住的‘老大樓’，預計到時(shí)候可以賣(mài)350萬(wàn)元，加上一部分存款，不僅用來(lái)還清親朋好友的借款本息，還可以抵充幾年銀行貸款，幾年后再根據當時(shí)的還款壓力決定是否需要拋掉另一套閑置的‘老破小’，這樣一來(lái)，我們完全可以在新買(mǎi)的豪宅里提前享受十幾年�！�
這種操作思路唯一的底氣就來(lái)自對未來(lái)數年房?jì)r(jià)的堅定看多，因為一旦房?jì)r(jià)大幅下滑，楊息文將出現腹背受敵的斷供危機。不過(guò)，普通工薪族在本輪上海房?jì)r(jià)暴發(fā)中變身投資客的現象屢見(jiàn)不鮮，正因為這些人的大量入市，本輪樓市大爆炸中，總價(jià)相對較低的外環(huán)外板塊始終領(lǐng)漲。
“公司樓盤(pán)去年開(kāi)了第一期，售價(jià)是3.8萬(wàn)元/平方米，很快封盤(pán)不賣(mài)了，馬上我們還要開(kāi)第二期，根據目前附近的行情，最起碼開(kāi)到7萬(wàn)元/平方米�！瘪v扎唐鎮的一家開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售經(jīng)理馬小姐告訴記者，由于“建倉成本”已經(jīng)堪比內中環(huán)，很快普通投資客將不得不退出這個(gè)位于2號線(xiàn)地鐵延伸線(xiàn)上的外環(huán)外板塊，而這個(gè)價(jià)格一年前還是內環(huán)內的“專(zhuān)利”。
上海市房地產(chǎn)交易中心數據顯示，整個(gè)8月，上海共成交一手房22548套，最后一周更是連續5天破千。
環(huán)上海
“衛星城”新盤(pán)廣告“占領(lǐng)”上海地鐵
上海房?jì)r(jià)如在云端，讓許多盛宴參與者開(kāi)始“轉戰”周邊“衛星城”。去年11月忽然暴漲的樓市在短短三個(gè)多月內將原先3萬(wàn)元/平方米的上海外環(huán)外均價(jià)輕松抬上了5萬(wàn)元/平方米，所謂史上最嚴的“3·25新政”僅僅讓市場(chǎng)消停了兩個(gè)月，上半年尾聲價(jià)格再度失控，7月社會(huì )融資中有98%是新增房貸，尤其是二手房市場(chǎng)，因為房東做低房?jì)r(jià)避稅現象普遍存在，價(jià)格早已脫離了紙面數據。
人流量巨大的地鐵站所張貼的廣告牌一直是銷(xiāo)售風(fēng)向標�！吨袊�(jīng)濟周刊》記者注意到，去年上半年，上海地鐵沿線(xiàn)廣告牌主打的樓盤(pán)地理位置主要在松江、嘉定、浦東臨港新城等上海外郊環(huán)，到了下半年，有11號線(xiàn)直通的花橋廣告鋪天蓋地，這個(gè)實(shí)際屬于江蘇的板塊如今價(jià)格也從8000元/平方米炒到了2.5萬(wàn)元/平方米，一眨眼工夫已讓不少動(dòng)心者高攀不起。
今年上半年，隨著(zhù)撤縣設區的落地和地鐵規劃的升級，崇明島迅速追平了花橋售價(jià)，長(cháng)興島也異軍突起，區域地王豪擲47億元勇奪地塊，未來(lái)保本售價(jià)也已經(jīng)和花橋持平。
而到了下半年，一張張主打“環(huán)上�！备拍畹膹V告被張貼在地鐵車(chē)廂內的“黃金位置”，欲成上海人新寵。除了昆山，這些“衛星城”還包括嘉興、太倉、啟東，除了不限購不限貸的屬性，廣告還特意將“早高峰高鐵參考車(chē)次”作為吸睛賣(mài)點(diǎn)，其中昆山、嘉興和太倉到上海虹橋全程不過(guò)17分鐘、27分鐘和45分鐘。
廣告的狂轟濫炸背后是房?jì)r(jià)預期的支撐。位置毗鄰上海的嘉興過(guò)去一直被認為固步自封，與上海的高速發(fā)展嚴重脫節，過(guò)去5年一向平穩甚至在個(gè)別年份還穩中有跌的房?jì)r(jià)在今年上半年尾聲忽然“暴動(dòng)”，6月爆發(fā)性成交7166套，7月漲幅全國第一，告別“6字頭”，普漲到了均價(jià)8000+，而最新拍出的高價(jià)地使得未來(lái)保本售價(jià)直逼2萬(wàn)元/平方米。
落戶(hù)當地科創(chuàng )園的一家生物醫藥類(lèi)公司去年成功完成了C輪融資，原本打算明年沖擊新三板，但由于產(chǎn)品線(xiàn)研發(fā)拓展周期較長(cháng)，大量現金沉淀在銀行賬戶(hù)上，如今飆漲的房?jì)r(jià)也讓創(chuàng )始人“按捺不住”。
“我們打算將錢(qián)都取出來(lái)，投資造幾棟研發(fā)大樓，未來(lái)還可以出租物業(yè)，不然貶值太快，持有資產(chǎn)總比持有現金強�！边@位創(chuàng )始人對《中國經(jīng)濟周刊》記者如是說(shuō)。
同樣位于上海都市輻射圈的太倉的樓市也正在經(jīng)歷一輪瘋漲，去年春節時(shí)還以低入住率、高庫存形象映入記者眼簾，半年來(lái)整體單價(jià)從8000元狂飆到了1.15萬(wàn)元，1.5萬(wàn)元單價(jià)的新舊樓盤(pán)已俯拾即是，學(xué)區房均價(jià)更是接近2萬(wàn)元/平方米。
蘇杭
江浙“雙子星”房?jì)r(jià)翻倍，不再是“天堂”
若再將“樓瘋”房?jì)r(jià)地圖攤開(kāi)更大的范圍，放眼江浙兩省，曾共享“天堂”之名的蘇州和杭州也成為一對樓市大爆炸的“超新星”。G20的爆紅洗刷了杭州人耿耿于懷的杭州在長(cháng)三角城市群規劃中地位輸給南京的失落。
G20結束的首個(gè)周末，一些深圳炒房團就不期而至，在杭州未來(lái)科技城抓緊置業(yè)，對于這個(gè)未來(lái)可能媲美深圳南山科技園的“科創(chuàng )圣地”，他們的下手沒(méi)有經(jīng)過(guò)所謂“糾結期”。以記者接觸的情況看，僅一個(gè)不足10人的深圳小型炒房團，今年以來(lái)就先后搶購近30套杭州物業(yè)。
9月18日，杭州政府宣布加入限購大軍，而就在執行限購的前夜，購房者蜂擁而至，趕赴最后的盛宴。杭州市區創(chuàng )造了單日商品房銷(xiāo)售3265套的歷史紀錄，二手房簽約同樣創(chuàng )下新高，達到1840套，一天5000多套房子的銷(xiāo)量足以抵上過(guò)去半個(gè)月的總和。
9月20日，杭州迎來(lái)限購后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)。這場(chǎng)土拍時(shí)間從20日下午兩點(diǎn)半開(kāi)始，一直持續到晚上近7點(diǎn)，所拍賣(mài)的宅地溢價(jià)率最高超過(guò)了300%。
“和杭州未來(lái)科技城一樣‘一房難求’的還有蘇州工業(yè)園區，今年漲幅遠遠超過(guò)了蘇州傳統老城區觀(guān)前街一帶，蘇州新地標‘東方之門(mén)’就在金雞湖畔，屬于工業(yè)園區，還有位于吳江區的太湖灣一帶也是熱點(diǎn)�！痹趯μK杭市場(chǎng)充分踩點(diǎn)之后，李舟告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，目前這些處于未來(lái)城市發(fā)展功能區內、人口流入呈正向的板塊里，容積率不到1、綠化率30%以上、離地鐵口半徑1公里內的高性?xún)r(jià)比新盤(pán)已經(jīng)寥寥無(wú)幾。
據悉，去年10月，蘇州工業(yè)園區均價(jià)還只有1.5萬(wàn)元/平方米左右，目前已經(jīng)一路飆升到了3.2萬(wàn)元/平方米，足可抵上上海某些熱門(mén)板塊的漲幅。
8月12日，蘇州重啟限購，但觀(guān)察執行一個(gè)月后的數據發(fā)現，樓市依然熱度未減。9月19日到9月25日期間，蘇州樓市住宅類(lèi)房源共成交3574套，環(huán)比漲幅高達55.12%，成交面積漲幅也超過(guò)了50%，而在9月26日，上半年還是蘇州價(jià)格洼地的吳江也拉開(kāi)了限購的大幕。
泛長(cháng)三角
南京開(kāi)發(fā)商搶地全拼搖號，合肥頂級豪宅被秒
事實(shí)上，蘇杭只是民間資本洶涌的長(cháng)三角俱樂(lè )部房?jì)r(jià)猛漲的兩個(gè)縮影，作為長(cháng)三角唯一的“特大城市”，南京樓市當然也是“瘋情”澎湃。國家統計局數據顯示，南京8月同比上漲38.8%，超過(guò)了上海的漲幅，相對應的實(shí)際漲幅可想而知。2016年前8個(gè)月南京二手房成交10.74萬(wàn)套，比去年全年成交量還多出1.3萬(wàn)余套，新房庫存只夠賣(mài)兩個(gè)月。
南京的“地王潮”更是奪人心魄。9月19日上午，江寧正方新城地塊經(jīng)過(guò)182輪慘烈競拍，最終因為達到最高限價(jià)不得不擱淺等待搖號決勝。正當看客們尚未回過(guò)神之際，20日7幅宅地全部超出限價(jià)，開(kāi)啟了南京地王的“搖號時(shí)代”。
據少數獲準現場(chǎng)觀(guān)摩的媒體人回憶，當天土拍剛一“開(kāi)閘”，1分鐘內已經(jīng)有50輪競拍，最終以每場(chǎng)3~5分鐘的速度沖到“現房銷(xiāo)售待確認”的地步，并以平均15分鐘進(jìn)入搖號。有觀(guān)點(diǎn)戲稱(chēng)，這些沖破最高限價(jià)的地塊，深刻影響了周邊房?jì)r(jià)，附近“有房族”每5分鐘賺足1萬(wàn)元/平方米。截至目前，今年南京已經(jīng)出現25宗總溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊。記者注意到，南京新房庫存量持續走低，已經(jīng)連續5個(gè)月低于3萬(wàn)套，供需失衡刺激下的南京樓市，房?jì)r(jià)一天一個(gè)樣，局部樓盤(pán)高達5萬(wàn)元/平方米，直接叫板上海。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的數據顯示，2016年8月，南京在全國省會(huì )城市房?jì)r(jià)排行榜上位列第三位，均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)趕超廣州。
而最晚加入“長(cháng)三角俱樂(lè )部”的合肥更是樓市殺出的一匹黑馬，當地人稱(chēng)買(mǎi)房變成了一場(chǎng)體力、運氣、關(guān)系甚至是人品的終極較量。據悉，中秋加推的位于主城區東部的樓盤(pán)252套房源有700人現場(chǎng)爭搶?zhuān)螺牭姆蕱|縣336套房源則在暴雨中引來(lái)近千購房者。
從價(jià)格看，相比今年3月的備案價(jià)格，前一個(gè)樓盤(pán)每平方米單價(jià)已經(jīng)跳漲了4000元，漲幅將近50%；而“東大門(mén)”肥東雖然只是一個(gè)縣城，半年內房?jì)r(jià)也積累了類(lèi)似漲幅，新房均價(jià)如今都已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，商品房消化周期已經(jīng)低至1.6個(gè)月。
9月24日，合肥最貴豪宅開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當日1小時(shí)產(chǎn)生6億元銷(xiāo)售額，高層產(chǎn)品被哄搶一空。前一天，土拍市場(chǎng)的表現更讓合肥坐實(shí)了二線(xiàn)城市“房?jì)r(jià)四小龍”的寶座，單日11宗地塊平均溢價(jià)率達到250%，其中3宗溢價(jià)超300%。
北深
深圳爆出“20萬(wàn)+”樓盤(pán)，首都現恐慌性買(mǎi)盤(pán)
雖然近期的房?jì)r(jià)暴漲輪轉到了強二線(xiàn)城市，但和上海一樣最早在“樓瘋”中扮演主角的北京和深圳市場(chǎng)如今也都走出了調控政策發(fā)布后的沉寂期。
記者從深圳各個(gè)區域一手新盤(pán)最新內部數據看到，在南山區已有樓盤(pán)均價(jià)達到21萬(wàn)元/平方米，達到19萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)也有3個(gè)�！艾F在關(guān)內的羅湖、福田、南山、鹽田4個(gè)區新盤(pán)均價(jià)普漲到了‘10萬(wàn)+’，‘15萬(wàn)+’的新開(kāi)樓盤(pán)占到了絕大多數，關(guān)外的寶安區和龍崗區也不乏‘8萬(wàn)+’、‘9萬(wàn)+’的新盤(pán)，基本消滅了均價(jià)低于5萬(wàn)元的樓盤(pán)�！币晃坏禺a(chǎn)數據庫資深人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，就連新成立的龍華新區單價(jià)也都賣(mài)到了7萬(wàn)元、8萬(wàn)元，要想找單價(jià)略低于5萬(wàn)元的一手新房目前只能去距離市中心30多公里開(kāi)外的光明新區。
近日，美國經(jīng)濟咨詢(xún)公司Longview Economics一項最新研究顯示，目前深圳已成為全球房?jì)r(jià)第二貴的城市，僅次于加州圣何塞。
但這并不意味著(zhù)北京就不是遍地“10萬(wàn)+”的現狀。記者登錄北京市住建委官網(wǎng)，隨機查看發(fā)現，距離市中心20公里左右的部分新開(kāi)樓盤(pán)售價(jià)也都在10萬(wàn)元/平方米的水平，而這一度只是占據了北京不少重點(diǎn)中小學(xué)教育資源的西城區學(xué)區房的“特權”。
“我們不久前以200萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)掉了自己的一套一居室，當時(shí)打算換一套兩居室，但是流程還沒(méi)走完，看來(lái)看去還是換不動(dòng)，房?jì)r(jià)又飆上去了，房東每天都在跳價(jià)，我們實(shí)在擔心踏空，正好有老鄰居在賣(mài)房，我們就趕緊買(mǎi)了回來(lái)，所以最后只是換了個(gè)門(mén)洞，還多加了50萬(wàn)元�！痹趪笞鲐攧�(wù)工作的汪女士連嘆自己當時(shí)的魯莽。
而今年1—6月北京住宅市場(chǎng)半年成交量195646套，同比增長(cháng)58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎來(lái)7年以來(lái)最火爆的市場(chǎng)行情。二手房交易方面，北京西城區堪稱(chēng)北京“樓瘋”的典型樣本，如德勝門(mén)學(xué)區和西單附近的西長(cháng)安學(xué)區，方圓1.5公里范圍內的所有二手房?jì)r(jià)格都達到了10萬(wàn)元~ 12萬(wàn)元/平方米，平均房齡在20年到25年；而金融街的二手房，無(wú)論是否帶學(xué)區，價(jià)格都達到了13萬(wàn)元~18萬(wàn)元/平方米。
內陸省會(huì )
省會(huì )城市房?jì)r(jià)“火燒連營(yíng)”
一線(xiàn)城市和強二線(xiàn)城市的“樓瘋”就像是一場(chǎng)傳染病，一圈圈向外擴散，隨著(zhù)部分城市限購限貸政策的頻頻落地，這股搶房的勁風(fēng)終于刮到了內陸省城。和前兩年只漲北上深不同，今年以來(lái)的“瘋情”已經(jīng)形成了“群城亂舞”的形態(tài)。
《中國經(jīng)濟周刊》記者查看國家統計局數據發(fā)現，與7月相比，31個(gè)省會(huì )城市中(除拉薩未發(fā)布相關(guān)數據外)，8月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有29個(gè)，下降的城市僅有烏魯木齊1個(gè)。其中，尤以近億人口支撐的中原腹地城市鄭州的漲幅最為亮眼，環(huán)比5.6%的漲幅排名第一，合肥屈居其后。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉坦言，一二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月有所擴大。而據記者了解，鄭州樓市二手房交易價(jià)格的環(huán)比增幅同樣領(lǐng)跑全國，堪稱(chēng)“雙料冠軍”。據悉，鄭州8月二手房成交均價(jià)已經(jīng)逼近1萬(wàn)元/平方米，而不少本地網(wǎng)友吐槽稱(chēng)“1.2萬(wàn)元/平方米以下很難挑到好房子”。因為群情焦慮，鄭州甚至還出現土地使用證都沒(méi)辦好就違規開(kāi)盤(pán)售房的現象，擔心錯過(guò)行情的購房者則不顧風(fēng)險紛紛掏錢(qián)。
最近幾天，一則“武漢即將出臺限購政策”的消息刷爆朋友圈，消息甫出就為這個(gè)地理位置得天獨厚的“九省通衢”火爆的樓市再添一把烈火。
2016年上半年，武漢有18個(gè)項目開(kāi)盤(pán)即售罄，連夜排隊、搖號買(mǎi)房、偷偷開(kāi)盤(pán)、千人搶房的橋段層出不窮，“日光”已成為武漢樓市的常態(tài)。上半年交易量已經(jīng)超過(guò)2012年武漢樓市全年成交量的總和。數據顯示，武漢8月各大片區中僅有3個(gè)片區的均價(jià)在9000元/平方米以下，多達8個(gè)片區均價(jià)過(guò)萬(wàn)，和鄭州一起跑步奔向全城萬(wàn)元單價(jià)時(shí)代。
同樣受“瘋情”鼓舞的還有長(cháng)沙樓市。記者從長(cháng)沙韶山南路某樓盤(pán)銷(xiāo)售處聽(tīng)到的說(shuō)法是，每天接待量達到了200人以上，日日加班，不乏清晨6點(diǎn)排隊買(mǎi)房的情況。目前，長(cháng)沙新房庫存周期降至5個(gè)月，梅溪湖等多個(gè)板塊鬧起房荒，一房難求。長(cháng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報動(dòng)態(tài)監測系統數據顯示，9月11日—17日這一周，長(cháng)沙樓市連續兩周突破5000套。而8月市內六區新建商品住宅成交面積同比上漲25.89%，成交均價(jià)為6593元/平方米，同比上升了17.82%。
由華東、華中起始的“樓瘋”也讓少數西部省會(huì )從中分得了一杯羹。比如天府之國成都9月中旬開(kāi)出的新盤(pán)，首日600套房源遭到了3000組客戶(hù)爭搶?zhuān)_(kāi)盤(pán)兩小時(shí)即告“空盤(pán)”，在接受第二批預約的前夜，300余人通宵排隊。古都西安則在來(lái)自鄭州、合肥、北京、新疆甚至廣西的外地投資者的合抱下，為“金九”遞交了不錯的成績(jì)單。
三四線(xiàn)城市
去庫存節奏略加快，漲幅依然“溫吞水”
如果追溯到去年下半年這波行情的肇始，其源自中央對三四線(xiàn)城市樓市去庫存的喊話(huà)。三四線(xiàn)城市力推購房補貼政策吸引買(mǎi)手，但在偏寬松的貨幣政策背景下，資金自覺(jué)向更保值增值的一二線(xiàn)城市聚攏，一度令所謂去庫存大戰倍感尷尬。
不過(guò)，在數月發(fā)酵和過(guò)熱城市推出調控政策后，三四線(xiàn)樓市確實(shí)有一些復蘇的跡象。根據易居房地產(chǎn)研究院統計數據，2016年8月中國35城新建住宅總庫存，已經(jīng)連續13個(gè)月錄得同比下滑，存銷(xiāo)比更回到5年前的水平，值得一提的是，過(guò)往一二三線(xiàn)城市的庫存表現通常顯得分化，但8月三類(lèi)城市的庫存同環(huán)比均下降，環(huán)比降幅分別為4.3%、0.5%和0.2%，同比降幅分別為20.1%、4.1%和1.1%。
從價(jià)格看，以70城市新建住宅價(jià)格數據為基礎，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加了13個(gè)和6個(gè)。70城中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅1.3%，三線(xiàn)城市雖然不如一線(xiàn)城市有3.4%的漲幅，但是也微漲了0.6%。
據安徽媒體報道，安徽省內部分三四線(xiàn)城市樓市回暖。比如蕪湖出現一棟樓開(kāi)盤(pán)50分鐘售罄，以及兩天兩夜排隊買(mǎi)不到房的現象，新房?jì)r(jià)格在8月環(huán)比漲了3.68%，而六安、滁州等地房?jì)r(jià)也有所上漲。
但據安信證券報告分析，目前論“猛烈漲幅”基本還是集中在有限的幾個(gè)一二線(xiàn)城市，除此以外的廣泛地區房?jì)r(jià)漲幅總體溫和有限。記者注意到，70城中，2015年1月至今，房?jì)r(jià)累計漲幅超過(guò)6%的城市一共只有20個(gè)，除了惠州以外，其余都是一二線(xiàn)城市，而剩下50座城市的漲幅尚未形成氣候。
(如無(wú)特殊說(shuō)明，文中受訪(fǎng)者皆為化名)
“樓瘋”帶給實(shí)體經(jīng)濟的傷害有多大
若干年前，溫州這片中國民間資本最活躍的土地上，流傳著(zhù)一種說(shuō)法：忙著(zhù)主持“前店后廠(chǎng)”的老板們辛苦一年的利潤遠不如他們的“太太團”閉著(zhù)眼睛買(mǎi)房來(lái)得多。后來(lái)，果然一場(chǎng)經(jīng)濟下滑的風(fēng)暴席卷了這座城市昔日的商業(yè)麗景，留下的是“十店九關(guān)”的冷清局面。
但事實(shí)上，這個(gè)故事真正的結局并不只是實(shí)體經(jīng)濟的衰退，繁榮一時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)也沒(méi)能在當地留下真正的遺產(chǎn)，整個(gè)溫州樓市陷入了長(cháng)達數年的深度調整。這恐怕是一個(gè)關(guān)于中國經(jīng)濟最糾結的命題：實(shí)體經(jīng)濟與高房?jì)r(jià)之間，總是既對立又依存。
如今，溫州的這段往事一再被關(guān)心中國經(jīng)濟未來(lái)的人們提起。這波愈演愈烈的“樓瘋”也清晰勾勒出中國實(shí)體經(jīng)濟的尷尬：當經(jīng)營(yíng)企業(yè)利潤逐年下滑而樓市誘惑滿(mǎn)滿(mǎn)，當年那種溫州式的悲劇會(huì )否星火燎原？
一組來(lái)自國家統計局的官方數據證實(shí)了這種設想的可能性。今年上半年全國民間固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)暴跌到2.8%，這依稀透露出高房?jì)r(jià)帶來(lái)的最大懸疑：當民間資本對經(jīng)營(yíng)實(shí)體經(jīng)濟意興闌珊，一二線(xiàn)城市樓市成為資金避險最大的蓄水池，中國經(jīng)濟又該何去何從？
民資去哪兒了？恐“脫實(shí)入虛”
這是一筆誰(shuí)都會(huì )算的賬：中國每年的廣義貨幣M2正以13%、14%的速度增長(cháng)，意味著(zhù)企業(yè)利潤躺在賬戶(hù)里正以這個(gè)速度被稀釋?zhuān)谌丝诩t利漸漸消失、用工成本大幅提升、外貿環(huán)境不理想、融資難等痼疾的困擾下，傳統制造業(yè)的利潤常年低于10%；而天平另一端，過(guò)去數年一線(xiàn)城市的房產(chǎn)資產(chǎn)大致以每4年翻倍的速度增值，遇到類(lèi)似“樓瘋”這樣的“大年”，僅一年價(jià)格就能輕松增長(cháng)50%以上。
那么，是造工廠(chǎng)還是炒房子？如果說(shuō)過(guò)去還有許多企業(yè)家對這道經(jīng)濟選擇題深感迷惘，如今不可否認部分民間資本已然悄悄游離了實(shí)體經(jīng)濟�！吨袊�(jīng)濟周刊》記者注意到，以房產(chǎn)資產(chǎn)被各路資本捧作“硬通貨”的上海為例，長(cháng)期作為國資重鎮和外資集聚的開(kāi)放窗口，目前房地產(chǎn)業(yè)成為民間投資的首選關(guān)注領(lǐng)域。
有官方數據為證：今年上半年，上海民營(yíng)企業(yè)完成房地產(chǎn)投資576.97億元，同比增長(cháng)8.7%，雖然隨著(zhù)泡沫和風(fēng)險的加劇，增速已較去年回落了8.9個(gè)百分點(diǎn)，但民企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資在固定資產(chǎn)投資總額中的占比接近80%。與此同時(shí)，上半年上海民企的工業(yè)投資卻同比暴跌了18.6%。房地產(chǎn)和工業(yè)投資“一升一降”背后，無(wú)法避言上海的民間投資確實(shí)存在“脫實(shí)入虛”的傾向。
相似情況也發(fā)生在北京。國務(wù)院督查組曾調研稱(chēng)，今年1—4月，北京有80%的民間投資投向房地產(chǎn)，方向和結構也非常單一。
作為傳統制造業(yè)集聚地的珠三角，雖然得益于產(chǎn)業(yè)基礎而數據相對好看，但同樣展現出民間投資對房地產(chǎn)業(yè)的倚重和青睞。記者注意到，今年上半年廣東房地產(chǎn)民間投資達到了3873.31億元，同比增長(cháng)22.4%，在整個(gè)廣東民間投資中比重達到45.1%，接近半壁江山，占比遠遠超過(guò)了其他行業(yè)。事實(shí)上，東莞、惠州、佛山、中山、珠海等傳統制造業(yè)重地近期房?jì)r(jià)也都積累了較高漲幅，成為吸引資本的“誘餌”。
耐人尋味的是，從官方公報呈現的固定資產(chǎn)投資數據出發(fā)，其實(shí)僅能觸碰到民資投資房地產(chǎn)業(yè)的一隅，究竟有多少民資涌入流通環(huán)節參與炒房，仍是無(wú)法破解的謎，但M1數據還是明白無(wú)誤地顯示出企業(yè)正大量收縮投資，大筆資金停留在銀行活期賬戶(hù)上，最終催生資產(chǎn)泡沫也不足為奇。
據悉，去年3月M1增速僅有2.9%，此后M1增速幾乎一直處在上升通道中，2016年8月，M1增速達到25.3%。而當下除了進(jìn)入樓市，民間資本缺少其他對等回報率的投資渠道。
已有上市公司賣(mài)房“求生”
“樓瘋”席卷下的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)只能用“沒(méi)有最高，只有更高”來(lái)形容，正當北上深優(yōu)質(zhì)板塊已經(jīng)難覓單價(jià)10萬(wàn)元以下的樓盤(pán)時(shí)，這樣驚人的居住成本也讓上市公司汗顏�！吨袊�(jīng)濟周刊》記者了解到，從上半年成績(jì)單來(lái)看，2926家上市公司中有395家面臨凈利潤為負的尷尬局面，這其中還不包括各種注資、重組后財務(wù)數據優(yōu)化的殼資源，另有115家上市公司凈利潤雖為正但不足500萬(wàn)元，而這500萬(wàn)元僅是想要購買(mǎi)上海內環(huán)內一居室的最低要求。
但“樓瘋”下的樓市還是成了一些上市公司緊抓不放的救命稻草。9月21日，*ST寧通B(200468.SZ)公告稱(chēng)將以公開(kāi)掛牌方式轉讓北京西城區槐柏樹(shù)街的兩套學(xué)區房，由于戶(hù)型都在140平方米以上且單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，評估值達到了2272萬(wàn)元，如果轉讓成功，這家已經(jīng)連續兩個(gè)會(huì )計年度虧損的企業(yè)避免退市的可能性就將大大增加。
而打起賣(mài)房創(chuàng )收算盤(pán)的上市公司并非只此一家。9月22日，海航創(chuàng )新(600555.SH)也公告出售一處位于上海世紀大道房產(chǎn)的收益。房產(chǎn)原值為5695萬(wàn)元，以8200萬(wàn)元的價(jià)格轉讓。諷刺的是，海航創(chuàng )新出售的此處房產(chǎn)本為抵債房，也就是因收不回欠款獲得的房產(chǎn)，如今卻成為自己扭虧為盈的希望。2016年上半年，海航創(chuàng )新虧損金額為1836萬(wàn)元。
同一天，云賽智聯(lián)(600602.SH)以5.03億元的價(jià)格成交了一筆上海房產(chǎn)�？鄢摲慨a(chǎn)賬面成本、因交易發(fā)生的期間費用和相關(guān)稅金后，實(shí)現收益高達1.86億元。而今年上半年云賽智聯(lián)凈利潤雖然同比增長(cháng)高達96.27%，但僅為7073萬(wàn)元，還不及賣(mài)房收益的一半。
Wind數據顯示，截至今年6月底，A股有1300多家上市企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，金額合計高達5874.2億元，與去年底相比增加了300多億元；與2013年相比，增幅高達67.4%。其中，有近90家上市企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)在10億元以上。
眼下樓市和實(shí)體經(jīng)濟顯然已成“蹺蹺板”形態(tài)，未來(lái)可能會(huì )有更多上市公司感染“樓瘋”選擇賣(mài)房粉飾業(yè)績(jì)。有觀(guān)點(diǎn)認為，“樓瘋”的內在邏輯加快了傳統制造業(yè)的洗牌和衰落，這確實(shí)打開(kāi)了產(chǎn)業(yè)升級轉型的通道，但新興產(chǎn)業(yè)能否就此崛起對于中國經(jīng)濟的未來(lái)將起著(zhù)決定性作用，現在看來(lái)還是未知之數。
中國改革發(fā)展研究基金會(huì )副理事長(cháng)劉世錦就對《中國經(jīng)濟周刊》記者坦言，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)達到瘋狂地步，對企業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)也是有損害的，“排除經(jīng)濟泡沫干擾、抑制房地產(chǎn)及股市泡沫是培育有利于創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的軟硬環(huán)境中很重要的方面，房?jì)r(jià)大漲使整個(gè)社會(huì )的創(chuàng )新成本在上升，房?jì)r(jià)、地價(jià)是城市的基礎價(jià)格，這類(lèi)價(jià)格上去了，創(chuàng )新相關(guān)的許多成本都上去了，尤其是作為創(chuàng )新主體的年輕人的生活成本上升，會(huì )形成很大壓力�！�
銀行對企業(yè)“惜貸”，押寶房貸
“樓瘋”對中國實(shí)體經(jīng)濟的另一個(gè)重大影響在于“錢(qián)袋子”的變相收緊，新增貸款數據已經(jīng)顯示出銀行貸款投放的明確傾向。上半年高達四成的新增貸款流入房貸市場(chǎng)已令人唏噓，豈料最新公布的7月信貸數據更是讓人震驚。央行數據顯示，7月新增人民幣貸款4636億元，其中住戶(hù)部門(mén)貸款4575億元，這也就意味著(zhù)房貸幾乎占據了7月新增貸款的全部。與此同時(shí)，非金融企業(yè)貸款減少了26億元。
針對這種貸款投向結構問(wèn)題，央行相關(guān)負責人公開(kāi)表示，從住戶(hù)部門(mén)貸款看，今年增長(cháng)確實(shí)比較突出，當然主要與不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫有關(guān)，前7個(gè)月平均每月個(gè)人中長(cháng)期住房貸款都接近4000億元。
東吳證券報告還指出，上半年銀行新增貸款僅0.5%投向制造業(yè)，新增貸款中制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)占比相較年初分別降低了14.7和12個(gè)百分點(diǎn)。
除了央行信貸數據，各大銀行上半年的成績(jì)單也在傳遞著(zhù)房貸迅猛增長(cháng)的信號。作為傳統的個(gè)人房貸供給大戶(hù)，建設銀行上半年新增個(gè)人住房貸款4077.82億元，同比增長(cháng)14.7%；農業(yè)銀行新增個(gè)人住房貸款也達到3110億元，同比增長(cháng)16.11%。
“從風(fēng)險管控上看，房地產(chǎn)可以做抵押，風(fēng)險相對比較小，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又比較成熟，房產(chǎn)處置和變現比較容易，在中國經(jīng)濟持續調整和利率下行的大環(huán)境下，上半年中國30家上市銀行持續面臨盈利增速放緩、息差收縮、不良貸款‘雙升’和資本充足率下降的壓力，銀行選擇房貸業(yè)務(wù)作為發(fā)展重點(diǎn)方向也是不得已�！逼杖A永道中國金融業(yè)合伙人王偉接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪(fǎng)時(shí)如是解釋。
相比之下，銀行對公司類(lèi)貸款的投放顯得頗為“吝嗇”，甚至出現同比增速大幅放緩的現象。財報顯示，上半年中國建行的公司類(lèi)貸款較上年末僅新增627.96億元，微增1.09%；農行較上年末新增1175.58億元，但與去年同期相比甚至少增超過(guò)2000億元。
但是，這種現象也引起了外界對系統性風(fēng)險的擔憂(yōu)。海通證券在一份最新發(fā)布的報告中稱(chēng)，新增房貸占GDP比重正在迅速提升，經(jīng)濟存在泡沫化風(fēng)險，日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴重的1989年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過(guò)3.0%，而2015年中國新增購房商貸+公積金貸款占GDP比重為4.9%，今年上半年更是達到了7.7%。
開(kāi)發(fā)商陷入紙面富貴？
“在美國和英國，無(wú)論是摩根士丹利和標準普爾的全球產(chǎn)業(yè)分類(lèi)標準，還是倫敦金融時(shí)報的全球分類(lèi)體系，都是將房地產(chǎn)業(yè)列入虛擬經(jīng)濟范疇，而國家統計局制定《國民經(jīng)濟行業(yè)分類(lèi)與代碼》時(shí)，房地產(chǎn)投資還是作為單獨門(mén)類(lèi)存在，大體是歸入了實(shí)體經(jīng)濟子部門(mén)的口徑，但實(shí)際上，一線(xiàn)城市和強二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)早已經(jīng)具有明顯的金融屬性，對于GDP的真實(shí)貢獻反而是非常有限的�！毖胄心呈〖壏中幸晃毁Y深人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析。
在上述資深人士看來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的基本構成要素中，只有建筑和裝修可以啟動(dòng)內需，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，“在總的用度支出中，流向政府的土地和稅收一般占到了一半之多，上海開(kāi)發(fā)項目流向政府的份額最高，可以達到60%以上，我們測算過(guò)，一個(gè)人若花100元可支配收入買(mǎi)入房子，其實(shí)只有不足30元拉動(dòng)了內需，其他都被政府和開(kāi)發(fā)商劃走了�！�
不過(guò)，開(kāi)發(fā)商在此輪“樓瘋”中恐怕也只是賺收入不賺利潤，最大的問(wèn)題是成本掣肘。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2016年前8月拿地最積極的前50家房企平均拿地成本為7077.8元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是企業(yè)拿地平均成本增加了66%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，盡管樓市“妖風(fēng)陣陣”，但地價(jià)透支了開(kāi)發(fā)利潤，房企早已不再是“暴利時(shí)代”，只不過(guò)淪為銀行打工族，“從2015年開(kāi)始，房企就出現增收不增利潤的現象，寬松的房地產(chǎn)政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升，但上漲的一二線(xiàn)城市不代表全國市場(chǎng)。雖然全國一二線(xiàn)城市回暖，但三四線(xiàn)依然處于調整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量還在持續。即使是一二線(xiàn)城市相對樂(lè )觀(guān)，但過(guò)多的豪宅項目，也逐漸影響了房企的去化速度�！�
從上半年財報看，135家房企的凈利潤率只有8.15%，而以前即使在成交慘淡的2015年同期利潤率也有10.1%——遠遠不及多個(gè)城市房?jì)r(jià)的漲幅。盡管房企營(yíng)業(yè)收入漲幅高達37.11%，但凈利潤漲幅低于營(yíng)業(yè)收入漲幅。
以萬(wàn)科和保利地產(chǎn)為例，這兩家銷(xiāo)售金額超過(guò)千億元的企業(yè)上半年的營(yíng)業(yè)收入增幅分別為49%、30%，但歸屬母公司股東的凈利潤增速分別只有10.42%和0.21%。
在“樓瘋”背景下，中國企業(yè)幾乎沒(méi)有贏(yíng)家。盡管近年來(lái)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)高居不下，去年初中央打響去庫存戰而造成寬松的購買(mǎi)政策環(huán)境，但中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院曾發(fā)布報告顯示，去年前三季度房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率僅有0.04個(gè)百分點(diǎn)，幾乎落入負增長(cháng)貢獻軌道。
缺席本輪樓市“狂歡”，
昔日溫州炒房團今安在？
《中國經(jīng)濟周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道
他們衣著(zhù)不算光鮮，沒(méi)有名牌傍身，脖子上卻纏著(zhù)一條粗大的金項鏈，與其說(shuō)是為了炫富，不如說(shuō)是以金石玉器討個(gè)吉利；他們結隊而來(lái)，手里還拿著(zhù)大巴上發(fā)送的免費面包，一邊掏出手機用難懂的方言高談幾句，一邊往嘴里塞上幾口；鐘情熟人借貸的他們極少刷卡，似乎對現代金融體系沒(méi)有多少安全感，幾百萬(wàn)的大額進(jìn)出都喜歡搬用現金——盡管紅極一時(shí)的溫州炒房團如今極盡低調，《中國經(jīng)濟周刊》記者還是能從一些資深地產(chǎn)銷(xiāo)售的口中拼湊出他們當年的肖像。
據說(shuō)在鼎盛時(shí)期，僅樂(lè )清永嘉一帶就有8萬(wàn)人涉足炒房，溫州百強企業(yè)榜單上的40多家地方制造業(yè)大亨無(wú)一不醉心于房地產(chǎn)游戲，其中賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的自然大有人在，但也不乏在后來(lái)一輪接一輪的政策調控中輸光老本的樓市棄卒。
而現在，這些曾經(jīng)令其他躊躇在高房?jì)r(jià)面前的購房人聞風(fēng)喪膽的神秘“兵團”仿佛銷(xiāo)聲匿跡。就以上海樓市為例，去年秋至今經(jīng)歷了房東一日連跳三次價(jià)的超級賣(mài)方市場(chǎng)、外環(huán)外地段拍出5萬(wàn)樓板天價(jià)的土地盛宴、為了抑制房?jì)r(jià)揮落的“史上最嚴”調控政策，以及最近出于恐懼政策升級而出現的一幕幕離婚鬧劇，但期間溫州炒房團卻一直沒(méi)有露面。
記者從多方了解到的情況也都指出，雖偶有散兵游勇依然“戀戀樓市”，但素來(lái)抱團的溫州人更多地選擇了“退隱”江湖，除了在浙江省會(huì )杭州的售樓處仍有蹤跡，他們幾乎成了本輪房?jì)r(jià)瘋漲最意外的“局外人”。
溫州籍“地產(chǎn)網(wǎng)紅”紛紛改行
在炒房團最八面威風(fēng)的時(shí)代，溫州地產(chǎn)圈曾經(jīng)出現過(guò)曝光率頗高的網(wǎng)絡(luò )紅人，和普通網(wǎng)紅賣(mài)賣(mài)面膜、秀秀直播的生活不同，溫州籍的地產(chǎn)網(wǎng)紅在社交圈長(cháng)袖善舞，善于調動(dòng)大量本地人脈資源，充當開(kāi)發(fā)商掮客和幕后推手的雙重身份。
《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，近年來(lái)，當年的代表人物已不再以撮合炒房為生，公眾視野里關(guān)于溫州炒房團的炒作也就此褪色。
“二月丫頭”在溫州地產(chǎn)圈曾是“名媛”。很多人都還記得2009年上海首套房貸款可以超過(guò)八成，大量購房者直接下“盲訂”的盛況，那時(shí)“二月丫頭”熱火朝天地扮演著(zhù)溫州知名“看樓團”經(jīng)紀人的角色，不僅是躍躍欲試想要樓市淘金的溫州老鄉在上海的重要聯(lián)絡(luò )人，也是溫州炒房圈頗具威信和號召力的組織者。她領(lǐng)銜的上海溫州投資置業(yè)精英會(huì )更是溫州在上海最大的炒房團之一，2010年巔峰時(shí)期幾乎周周組團。
“她原名叫章蕾，自己就是溫州人，長(cháng)得漂亮，頭腦還靈活，早在10年前就在微博炒紅自己，成了溫商對外的一張名片，后來(lái)在報社做經(jīng)營(yíng)工作，想到了用帶溫州看房團換開(kāi)發(fā)商廣告的辦法，其實(shí)這一招溫州幾家報社早就用過(guò)，但因為她是網(wǎng)紅，一下子就樹(shù)立了自己的品牌�！睖刂莩捶繄F曾經(jīng)的核心人士顏文(化名)告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。
據顏文介紹，“二月丫頭”的網(wǎng)紅模式大約紅火了七八年，她的辦公地點(diǎn)一度設在上海靜安區長(cháng)壽路附近，距離上海的高端商圈靜安寺不遠，“溫州人喜歡抱團，一傳十十傳百，當時(shí)的投資客沒(méi)有不知道她的，相當于一個(gè)地產(chǎn)顧問(wèn)�！�
不過(guò)，“二月丫頭”在地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞中的最后一次亮相還是2012年。因為不滿(mǎn)上海出臺針對單身非戶(hù)籍人口的限購政策，她公開(kāi)“約架”過(guò)上海房管局，但在這次博眼球之后便漸漸脫離了地產(chǎn)經(jīng)紀的身份。
“聽(tīng)說(shuō)她轉行開(kāi)過(guò)一家國際交流服務(wù)公司，做做展會(huì )、旅游項目�！鳖佄娜缡峭嘎�。而記者從其他渠道獲知，“二月丫頭”今年還現身合肥，當起了魚(yú)丸連鎖小吃店的創(chuàng )業(yè)老板。
而她的紅人搭檔孔帥也在差不多相同的時(shí)間選擇了沉寂。這個(gè)“二月丫頭”曾經(jīng)的伙伴最后一次以“看樓團”經(jīng)紀人身份出現在公眾面前還要追溯到2013年，此時(shí)距離最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策在溫州落地已有兩年，溫州的民間借貸危機也在不斷發(fā)酵，炒房團昔日代言人們大多選擇了噤聲。
根據《中國經(jīng)濟周刊》記者的了解，曾多次為“炒房團”發(fā)言、號稱(chēng)帶過(guò)6萬(wàn)溫州人炒房的孔帥，此后從事過(guò)開(kāi)發(fā)商韓國濟州島項目的運營(yíng)工作，如今已退出公眾視野。
前炒房團成員稱(chēng)被“嚇破膽”
即使是去年房?jì)r(jià)大放異彩的明星城市深圳，以及今年漲勢如虹的上海樓市，也都沒(méi)能吸引素有“東方猶太人”之稱(chēng)的溫州炒房團殺出“回馬槍”。
去年年初，深圳房?jì)r(jià)抬頭，每平方米單價(jià)從不足3萬(wàn)元一舉突破了4萬(wàn)元，今年年中更逼近6萬(wàn)元，這種漲勢不禁令人回想起溫州炒房團“家門(mén)口”涌動(dòng)過(guò)的樓市瘋狂：2010年溫州房?jì)r(jià)從8000元/平方米漲到2.5萬(wàn)元/平方米，次年又漲到3.5萬(wàn)元/平方米左右。但當年溫州樓市類(lèi)似的凌厲漲幅是在本地投資客雄厚資金的哄抬之下，炒房團在深圳房?jì)r(jià)的這一輪暴漲中卻完全沒(méi)有形成氣候。
“拿上海來(lái)說(shuō)，溫州人炒熱的其實(shí)是第一波上漲周期，2008年上海古北豪宅開(kāi)盤(pán)，溫州人占到購房者的80%～90%，2011年以后的購買(mǎi)力就比較零星了，還沒(méi)有碰到過(guò)大批團購的行為，經(jīng)過(guò)2011年、2012年的洗禮，上海清洗掉了大多數投機盤(pán)，所以這次的上漲動(dòng)力還是來(lái)自改善型自住需求�！币晃辉谏虾鞘忻罎L打十幾年的地產(chǎn)顧問(wèn)對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析。
作為組織者之一，《溫州晚報》房產(chǎn)部的負責人還對本世紀初溫州第一個(gè)炒房團浩浩蕩蕩“登滬”的景象記憶猶新，157人坐滿(mǎn)了三節火車(chē)車(chē)廂，三天之內便將100多套房子收入囊中。凈賺5000萬(wàn)元的消息傳回老家，從此掀開(kāi)了溫州人大范圍炒房的大幕——但這樣的場(chǎng)景已是不復再現的回憶，變成了自家人茶余飯后的談資。
“后來(lái)幾年參與炒房的并不都是早期的‘土財主’‘太太團’，有許多只是平頭百姓，湊個(gè)二三百萬(wàn)，每天坐著(zhù)大巴四處看房，排隊買(mǎi)樓花(指未完工的物業(yè))，還有不少是公務(wù)員、老師，這在全國炒房團里是一個(gè)特殊現象，這些人有文化、較理性，資金也有限，一方面被后來(lái)一系列宏觀(guān)調控擋在門(mén)外，另一方面也被政策‘風(fēng)向’嚇破膽，不敢再輕易入市�！痹�(jīng)褲腰上系過(guò)30多把上海住宅鑰匙的投資客于先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，他當時(shí)所在的炒房團成員就包括了數位參與市政規劃、熟悉城市建設的官員，還有不少來(lái)自銀行的中產(chǎn)階層，以及溫州本地院校的教職人員。
記者梳理發(fā)現，2011年成為溫州炒房團的一個(gè)重要心理節點(diǎn)。這一年初，國務(wù)院頒布“新國八條”，并且開(kāi)啟了加息通道，和以往經(jīng)歷的幾次宏觀(guān)調控不一樣的是，此次又適逢溫州本土經(jīng)濟由盛轉衰的拐點(diǎn)，對溫州投資客可謂雪上加霜。
彼時(shí)，由于持續近10年的炒房成風(fēng)，溫州本土的實(shí)體經(jīng)濟加速空心化，原材料成本激增、工人薪資增長(cháng)、國際市場(chǎng)動(dòng)蕩等因素令溫商接連跑路，在私人拆借、互保聯(lián)保繁榮的溫州，民間借貸危機一觸即發(fā)，資金斷流成了炒房團最大的噩夢(mèng)。
“當初炒房團金字塔最頂端的投資客就是做轉賣(mài)的，先通過(guò)民間借貸籌錢(qián)，把整棟樓或整條街商鋪都拿下來(lái)，再轉手賣(mài)人，賺取差價(jià)，這些加杠桿的人基本都在幾年前被打擊得一蹶不振，甚至自尋短見(jiàn)，再也沒(méi)有實(shí)力來(lái)參與現在的游戲了�！庇谙壬鷮τ浾叻治�。
“大本營(yíng)”樓市紅利耗盡
種種跡象表明，目前流連各地樓市的溫州人大多是“散客”，昔日成團成派的氣勢偃旗息鼓�！斑^(guò)去溫州炒房團熱衷于團購，因為大訂單的方式可以減少購銷(xiāo)環(huán)節，炒房團的成員就能從開(kāi)發(fā)商那里拿到最優(yōu)惠的價(jià)格，還可以分攤律師費、互通消息、交流經(jīng)驗，也方便媒體的介入，但是現在，炒房成本又是幾年前的數倍，在整體經(jīng)濟增速沒(méi)有起色的前提下，確實(shí)沒(méi)有底氣往里面砸錢(qián)，對于未來(lái)房?jì)r(jià)預期會(huì )怎么樣，溫州人普遍感覺(jué)很糾結�！鳖佄膶τ浾咛寡�。
另一個(gè)阻止“炒房團”東山再起的因素在于“大本營(yíng)”樓市沒(méi)有結束深度調整的明確信號，這對于鄉土情結濃重的溫州人來(lái)說(shuō)，是“家門(mén)口”最直觀(guān)的樓市風(fēng)向標——畢竟當年炒房團席卷全國，也是在將本地樓市炒出“上海價(jià)”之后。
9月19日，國家統計局數據顯示，今年8月溫州新建商品住宅價(jià)格(不含保障性住房)和二手住宅同比漲幅約3%，記者注意到，這個(gè)水平的漲幅已經(jīng)維持了數月。而這與投資客的期望值顯然相距甚遠，按照于先生測算，扣除資金成本、交易稅費、中介費用等，房?jì)r(jià)需上漲10%以上方能保本。
不止一位受訪(fǎng)者告訴記者，目前學(xué)區房、剛需或改善型購房者才是溫州樓市的主要購房群體，投資性買(mǎi)房寥寥無(wú)幾。
記者曾在2010年、2011年、2012年多次赴溫州實(shí)地考察，親身經(jīng)歷了樓市過(guò)山車(chē)。2010年，在銀行貸款寬松、民間融資便利的大環(huán)境下，各路民間資本將這座地級市的房?jì)r(jià)炒到了超過(guò)上海的水平，均價(jià)4萬(wàn)元、5萬(wàn)元的樓盤(pán)比比皆是，讓老舊和欠缺章法的城市布局建設顯得相當違和。
當時(shí)市中心地標性樓盤(pán)、被譽(yù)為“為溫州加冕”的鹿城廣場(chǎng)單價(jià)甚至從開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.3萬(wàn)元漲到了10萬(wàn)元之高，2012年記者重返溫州調查時(shí)，該樓盤(pán)的均價(jià)已經(jīng)腰斬，實(shí)際成交單價(jià)僅4萬(wàn)出頭，而現在其二手房掛牌價(jià)也不過(guò)如此，對本地投資客的心理顯然有著(zhù)負面影響。
而2010年封頂的商業(yè)地標世貿中心則將自己的輝煌永遠定格在了那一刻。之后，該樓盤(pán)被曝出馬拉松式的訴訟糾紛，除了2006年底銀泰百貨早已進(jìn)駐裙樓外，主樓一直空置，開(kāi)發(fā)商多年來(lái)都聲稱(chēng)正在洽談知名品牌，但仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。幾乎淪為爛尾樓的世貿中心也成了溫州地產(chǎn)投資客們的心頭刺。
據記者調查，令溫州炒房團叫苦不迭成為樓市驚弓鳥(niǎo)的，還有遠在迪拜的20億元投資。這座用“石油美元”堆積起來(lái)的城市一度是溫州人炒房的海外大本營(yíng)，世界第一高樓迪拜塔在2004年的單價(jià)還只有5.6萬(wàn)元/平方米，2008年接近炒房巔峰，達到驚人的20萬(wàn)元/平方米，但溫州人注定要在2011年前后承受連環(huán)打擊，金融危機的持續發(fā)酵令迪拜樓價(jià)縮水超過(guò)45%，新房空置率超過(guò)四成，溫州人花了20億元買(mǎi)一個(gè)樓市大教訓，至今心有余悸。
溫州銀監局數據則指出，截至今年7月末，溫州銀行業(yè)儲蓄存款余額5019.33億元，按照全市常住人口911.7萬(wàn)人統計，人均儲蓄存款55054元，比全國平均水平高出了1萬(wàn)多元。這些躺在銀行“休眠”的巨量資金也反映出溫州人如今趨于保守的理財心態(tài)。
部分“溫州幫”轉戰A股
隨著(zhù)“炒房團”的覆滅，特定的溫州概念也在地產(chǎn)圈逐漸消退，取而代之的是神龍見(jiàn)首不見(jiàn)尾的A股“溫州幫”。其實(shí)“溫州幫”的說(shuō)法還有不小的爭議，它是指今年以來(lái)市場(chǎng)上出現的一股神秘資金，在某些股票上短時(shí)間內快速拉升，并用斷頭鍘刀形態(tài)暴力出貨，因為現身龍虎榜時(shí)常常是以溫州席位為主，故而稱(chēng)為“溫州幫”。
這些席位包括了上海證券溫州月樂(lè )西街營(yíng)業(yè)部、銀河證券溫州錦繡路營(yíng)業(yè)部、長(cháng)江證券溫州車(chē)站大道、方正證券溫州麗岱中路、上海證券溫州永嘉環(huán)城西路、國信證券樂(lè )清旭陽(yáng)路等，但是究竟其背后的操盤(pán)手是不是溫州籍，難以下斷言。
之所以身份未明朗的“溫州幫”即刻引發(fā)了資本市場(chǎng)的熱議，一方面當然是因為“溫州”兩字在投資界的敏感地位，另一方面則是其操盤(pán)手段的兇狠被稱(chēng)為“散戶(hù)收割機”�！皽刂輲汀钡某霈F，使得曾經(jīng)橫行A股的坐莊手法“吸籌—鎖籌—拉升—出貨”重現江湖，有觀(guān)點(diǎn)認為這是徐翔坐莊的“寧波漲停板敢死隊”之后，又一波在股市里掀起血雨腥風(fēng)的強大力量。
根據媒體不完全統計，目前“溫州幫”染指的股票眾多，包括上峰水泥、同力水泥、中房地產(chǎn)、乾景園林、湘潭電化、華鐵科技、中堅科技、銀億股份、安利股份、旭光股份、渤海股份等等，大多都是盤(pán)子小、股價(jià)低、機構占比少的股票，和游資的擇股標準相差無(wú)幾。
而其中最著(zhù)名的兩大杰作就是中電電機和世龍實(shí)業(yè)，中電電機經(jīng)過(guò)連續7日大漲超過(guò)60%后，曾在9月6日成為兩市唯一跌停股，并在隨后幾個(gè)交易日放量下跌，足可見(jiàn)莊家“手起刀落”的操盤(pán)風(fēng)格。
世龍實(shí)業(yè)的散戶(hù)也曾遭到溫州席位的坑殺，該股7月5日、6日連續漲停后，7月7日尾盤(pán)拉升收漲近5%，次日直接低開(kāi)，并于午后封死跌停。7月7日，世龍實(shí)業(yè)因連續三個(gè)交易日漲幅偏離值累計達20%而上榜。
不過(guò)，也有溫州本土證券圈內人推斷所謂“溫州幫”其實(shí)是私募機構利用股票配資，借用溫州資金“攪局”。在去年A股大牛市期間，溫州就曾被戲稱(chēng)為“配資資金批發(fā)池”，據溫州市證券期貨業(yè)協(xié)會(huì )統計，2015年一季度，即牛市火爆時(shí)，溫州融資融券期末余額達到了78.21億元，占托管市值1649.29億元的4.7%。同期，溫州全市證券交易額同比上漲249%，占全國總交易額1.94%。
該協(xié)會(huì )統計還顯示，今年上半年雖然證券交易同比減少了46.5%，但截至6月末，溫州股市資金開(kāi)戶(hù)數達到124.83萬(wàn)戶(hù)，上半年新增股民15.58萬(wàn)人。
[責任編輯：張曉靜]
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