萬(wàn)科總裁：樓市不存在崩盤(pán)風(fēng)險 “剎車(chē)”不能踩太久

　　制圖：蔡華偉

　　房?jì)r(jià)為何坐上“過(guò)山車(chē)”？如何看待本輪調控？記者獨家專(zhuān)訪(fǎng)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科總裁郁亮

　　樓市不存在“崩盤(pán)”風(fēng)險(產(chǎn)經(jīng)觀(guān)察)

　　本報記者 劉志強

　　2016年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊，不少中小城市大量商品房賣(mài)不出去，地方企業(yè)合力采取補貼、促銷(xiāo)等手段去庫存；另一邊，一些大中城市銷(xiāo)售漸熱，房?jì)r(jià)在不經(jīng)意間過(guò)快上漲，10月份前后的限購限貸等調控措施又讓市場(chǎng)快速降溫，和著(zhù)季節更替一夜入秋。

　　樓市為何突然坐上“過(guò)山車(chē)”？該如何看待本輪樓市調控？讓房地產(chǎn)業(yè)行穩致遠，未來(lái)應當如何作為？近日，本報記者獨家專(zhuān)訪(fǎng)萬(wàn)科總裁郁亮，請這位中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領(lǐng)航者盤(pán)點(diǎn)他眼中的樓市2016。

　　“面粉不能貴過(guò)面包”，“崩盤(pán)”風(fēng)險并不存在

　　樓市調控政策有必要、很及時(shí)

　　“年初的市場(chǎng)氛圍遠不像6月份之后。當時(shí)，我們還專(zhuān)門(mén)設立了去庫存獎項，想盡辦法促銷(xiāo)�！被仡櫧衲陿鞘械淖兓�，郁亮直言“沒(méi)有預料到”。

　　樓市突然坐上“過(guò)山車(chē)”，背后原因何在？

　　“今年這一輪房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠桿確實(shí)出了些問(wèn)題�！庇袅辆唧w分析道，一方面，社會(huì )上貨幣總量擴大、買(mǎi)房杠桿過(guò)高，使得很多沒(méi)有足夠購買(mǎi)力的人也去搶購房子，助長(cháng)了市場(chǎng)恐慌情緒，一些地方出現的“首付貸”更是將調節買(mǎi)房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”；另一方面，買(mǎi)地能用杠桿，也使得一些愿意冒險的開(kāi)發(fā)商高價(jià)競拍、推高了地價(jià)，從而推高了房?jì)r(jià)，“一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)房?jì)r(jià)比在1/3左右比較合理，但有些地方卻超過(guò)了60%，‘面粉貴過(guò)面包’。我們也是進(jìn)退維谷，買(mǎi)地有巨大風(fēng)險，不買(mǎi)就會(huì )被擠出市場(chǎng)�！�

　　針對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，一些大中城市于10月份前后出臺了限購限貸等調控措施。調控在10月當月便見(jiàn)到成效：據國家統計局初步測算，10月份一、二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。

　　“這一次調控很有必要，也非常及時(shí)�！庇袅猎u價(jià)道，目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段，但問(wèn)題在于20多個(gè)主要城市的過(guò)快上漲很可能蔓延到別的城市，“在這個(gè)關(guān)頭‘踩剎車(chē)’非常有必要，否則一旦持續下去，可能會(huì )給宏觀(guān)經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的麻煩�！庇袅琳J為，從短期來(lái)看，調控立竿見(jiàn)影地把房?jì)r(jià)與地價(jià)拉回了理性的軌道，“只有地價(jià)房?jì)r(jià)比回到正常的區間，房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續的未來(lái)�！�

　　有人認為，限購限貸會(huì )抑制住合理的自住型需求、改善型需求，造成“誤傷”。郁亮認為，“兩害相權取其輕，‘剎車(chē)’過(guò)程中難免有些‘誤傷’，但不這么做，會(huì )有更大的風(fēng)險出現�！�

　　今后幾年，樓市走勢會(huì )怎樣，部分城市會(huì )否面臨“崩盤(pán)”風(fēng)險？

　　“未來(lái)一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，價(jià)格也可能回落�！痹谟袅量磥�(lái)，“崩盤(pán)”的風(fēng)險在我國并不存在，“杠桿過(guò)高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風(fēng)險較低。過(guò)去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見(jiàn)了，政府調控手段也很有效很及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制�！�

　　同時(shí)，隨著(zhù)人口集聚形勢的變化，不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房?jì)r(jià)上漲，除了北上廣深之外，“領(lǐng)漲者”中還出現了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達的省會(huì )城市，“這些城市以前還算價(jià)格洼地，隨著(zhù)前去就業(yè)的年輕人越來(lái)越多，房?jì)r(jià)也都起來(lái)了。相反，在長(cháng)春、沈陽(yáng)、大連、唐山等城市，萬(wàn)科去庫存的壓力還比較大。在一些四、五線(xiàn)城市，庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)，而是沒(méi)人買(mǎi)�！�

　　不能今天“魚(yú)翅撈飯”、明天“喝西北風(fēng)”

　　房地產(chǎn)行業(yè)需要健康穩定發(fā)展

　　有人簡(jiǎn)單地認為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房?jì)r(jià)漲得越快越高，日子就越好過(guò)。他們的真實(shí)想法是這樣嗎？

　　“作為吃這碗飯的人，我們希望是‘常吃常有’，而不是‘暴飲暴食’，今天‘魚(yú)翅撈飯’、明天‘喝西北風(fēng)’。如果房?jì)r(jià)暴漲暴落，對所有人都是傷害，對我們也不例外�！庇袅撂寡�，實(shí)現健康穩定的發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)與老百姓共同的目標。

　　那么，“健康穩定發(fā)展”包括哪些方面，應該如何界定呢？郁亮描繪了三個(gè)標準：

　　第一個(gè)，是行業(yè)必須回歸到為普通老百姓解決住房問(wèn)題上來(lái)。一個(gè)城市要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，需要相對合適的房?jì)r(jià)，否則留不住人；老百姓要有獲得感、幸福感，也需要住有所居，“人人頭上有片瓦”。

　　第二個(gè)標準，行業(yè)一定要為國家經(jīng)濟的穩定發(fā)展做積極貢獻�！胺康禺a(chǎn)業(yè)每年有10萬(wàn)億元左右的銷(xiāo)售額，相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，牽扯面很廣�！庇袅帘硎�，目前房地產(chǎn)一年的增加值占GDP的比重已經(jīng)超過(guò)了6%�！拔覈�經(jīng)濟正處于三期疊加、轉型升級的關(guān)鍵階段，需要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展、避免大起大落�！�

　　第三個(gè)標準，就是不要因為房地產(chǎn)行業(yè)的暴漲形成資產(chǎn)泡沫，從而給國家造成金融風(fēng)險。

　　價(jià)格是市場(chǎng)的風(fēng)向標，房?jì)r(jià)也體現著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康水平。那房?jì)r(jià)如何變化才是最理想的呢？

　　“在中國，有房的人還是大多數。住房是家庭一生最大的消費，也蘊藏著(zhù)一個(gè)家庭最大的財富。如果房?jì)r(jià)下跌，大多數人并不會(huì )得益。當然，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲也會(huì )帶來(lái)不少問(wèn)題�！庇袅劣X(jué)得，如果一座城市的房?jì)r(jià)能隨著(zhù)居民收入的增加實(shí)現溫和上漲，增速又比居民收入的增速略低，應該是最理想的選擇。

　　“剎車(chē)”不能踩太久，光調控需求還不夠

　　要建立長(cháng)效機制，讓普通人住上好房子

　　“‘剎車(chē)’不能踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠�！痹谟袅量磥�(lái)，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現長(cháng)期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車(chē)”后的寶貴時(shí)機，建立長(cháng)效機制、增加有效供給。對此，郁亮給出了具體建議：

　　——建立土地多元化供應制度，增加土地供給。

　　“現在大中城市蓋樓，最大問(wèn)題是土地供應量不足。表面上看，這些城市能用于開(kāi)發(fā)建設的土地確實(shí)很少了，但往深里分析，也與土地供應制度有關(guān)�！庇袅琳J為，過(guò)去城市發(fā)展起步階段，土地強制收儲、政府“一個(gè)口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動(dòng)，就供不出來(lái)”。他建議，我國可以探索建立土地市場(chǎng)多元化供應制度，允許讓有土地一方根據規則跟買(mǎi)地的人談、讓市場(chǎng)主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉效率、快速增加有效供給，“這也將從根本上緩解供需矛盾、遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲�！�

　　——通過(guò)政策傾斜，提高居住用地比例。

　　“在東京、巴黎、倫敦等很多城市，工業(yè)用地占土地供應的比例僅為6%左右，國內城市卻往往在百分之十幾以上，由此也擠壓了住宅用地比例�！庇袅粮嬖V記者，像北京、上海、深圳，居住用地占城市建設用地面積的比重不足東京的一半，“廠(chǎng)房建得再多、GDP做得再大，企業(yè)員工買(mǎi)不到、買(mǎi)不起房子，也不利于城市的長(cháng)遠發(fā)展。因此，未來(lái)土地用途應該更多向住宅傾斜�！�

　　——完善相關(guān)標準，提高土地使用效率。

　　“按今天的建筑技術(shù)水平來(lái)講，容積率是可以提高的。在寸土寸金的城市里讓樓往高空發(fā)展，完全能把土地節約出來(lái)�！庇袅撂寡�，目前的行業(yè)標準對容積率的要求還有些保守。此外，有些建筑業(yè)中的技術(shù)標準還是上世紀50年代延續下來(lái)的，與現實(shí)不相適應。比如，一些城市依然要求，冬至或大寒那天，屋內日照時(shí)間要超2個(gè)小時(shí)�！白鞒鲞@個(gè)要求，是因為那時(shí)大多數老百姓家里沒(méi)有暖氣。但現在取暖條件改善了，2小時(shí)日照也可以沒(méi)有啊�！庇袅裂a充道，隨著(zhù)機械通風(fēng)技術(shù)的成熟，也不一定非得要求明廚明衛，“要讓更多普通人有便宜房子住，這些影響房間布局、推高建設成本的要求其實(shí)可以研究作出改變�！�

　　郁亮還認為，在商品房市場(chǎng)外，應大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，為新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛星城和城市群，從而疏散核心城區人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會(huì )。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展，既要靠市長(cháng)，也得靠市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)主體，應該如何作為呢？

　　“企業(yè)就干一條，就是提供城市里面需要的產(chǎn)品和服務(wù)，為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子�！�2016年，深耕房地產(chǎn)業(yè)28年的萬(wàn)科首次躋身世界500強。在郁亮看來(lái)，今后行業(yè)集中度會(huì )越來(lái)越高，龍頭企業(yè)的責任也會(huì )越來(lái)越大，“我們一直不做地王、不囤地、不捂盤(pán)，而是追求做好房子、好服務(wù)、好鄰居。作為城市配套服務(wù)商，我們要跟著(zhù)城市發(fā)展變化走、跟著(zhù)客戶(hù)變化走�！�

　　如何跟著(zhù)變化走？郁亮舉例說(shuō)，當前，年輕一代消費觀(guān)念轉變、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應用、人口老齡化等趨勢催生了大量新型房地產(chǎn)服務(wù)需求，養老、物流、教育、度假、創(chuàng )業(yè)等新興領(lǐng)域剛剛起步，“我們要圍繞這些變化做出改變。比如，在北上廣深等城市發(fā)展青年公寓，把閑置的、低用途的住宅改造成適合年輕人居住的空間；又如，在社區里建設養老院等等�！�